Wat is de bijleenregeling?
De bijleenregeling bepaalt wat je met de overwaarde moet doen wanneer je een woning verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning koopt. De Belastingdienst verwacht dat je de overwaarde gebruikt voor de aankoop van je nieuwe woning. Doe je dat niet, dan krijg je over dat deel van de nieuwe hypotheek geen hypotheekrenteaftrek. De regeling voorkomt dat mensen hun overwaarde opnemen en tegelijk volledige renteaftrek houden.
Voor veel mensen voelt de bijleenregeling ingewikkeld, omdat het gaat over verkoopopbrengst, overwaarde, eigen geld en fiscale regels. Toch draait het om één kernvraag: hoeveel eigen geld moet je verplicht inbrengen om volledige renteaftrek te houden? Daarom is het belangrijk om vooraf te weten hoe de regeling werkt en welke keuzes je hebt.
Hoe werkt de bijleenregeling?
Je begint met het bepalen van de overwaarde: verkoopprijs minus hypotheekschuld en verkoopkosten. Deze overwaarde vormt je eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar een nieuwe woning, dan verwacht de Belastingdienst dat je deze eigenwoningreserve inzet voor de aankoop. Gebruik je de overwaarde volledig, dan blijft je nieuwe hypotheek volledig aftrekbaar.
Gebruik je de overwaarde niet of slechts deels, dan ontstaat er een niet‑aftrekbaar deel van de hypotheek ter hoogte van de overwaarde die je niet hebt ingebracht. Dat deel valt in box 3 en levert geen renteaftrek op. De hypotheekadviseur berekent hoeveel van je nieuwe hypotheek aftrekbaar blijft en welke keuzes fiscaal het meest gunstig zijn. Bij verbouwen of verduurzamen gelden dezelfde regels: je moet eerst je eigenwoningreserve gebruiken voordat je renteaftrek krijgt over een extra lening.
Welke aandachtspunten zijn belangrijk bij de bijleenregeling?
- Driejaarstermijn. De eigenwoningreserve blijft drie jaar staan. Koop je later, dan vervalt de regeling.
- Invloed op renteaftrek. Alleen het deel van de hypotheek dat boven je eigenwoningreserve uitkomt, verliest renteaftrek.
- Verbouwen en verduurzamen. Ook voor verbouwingsleningen moet je eerst de eigenwoningreserve gebruiken.
- Overwaarde delen bij scheiding. Iedere ex‑partner krijgt een eigen eigenwoningreserve op basis van het aandeel in de overwaarde.
- Restschuld. Een restschuld verlaagt de eigenwoningreserve en kan de renteaftrek juist vergroten.
- Aankoopkosten tellen niet mee. Overdrachtsbelasting en notariskosten verlagen de eigenwoningreserve niet.
Blogs
Aanbevolen achtergrondartikelen
De volgende artikelen bieden aanvullende informatie over onderwerpen die samenhangen met het begrip bijleenregeling. Ze gaan dieper in op ontwikkelingen op de woningmarkt, financieringsmogelijkheden en relevante regelgeving
Veelgestelde vragen
Ja. Als je de overwaarde niet inzet voor de aankoop of verbouwing van je nieuwe woning, verlies je over dat deel van de hypotheek de renteaftrek.
Iedere ex‑partner krijgt een eigen eigenwoningreserve op basis van het eigen aandeel in de overwaarde. Dat bedrag moet je later inzetten om renteaftrek te behouden.
