Een familielening is een lening waarbij ouders, grootouders of andere familieleden geld uitlenen voor de aankoop of verbouwing van een woning. De voorwaarden lijken op die van een gewone hypotheek: er wordt rente afgesproken, er is een looptijd en er worden afspraken gemaakt over aflossing. Omdat de lening buiten de bank om wordt verstrekt, is maatwerk mogelijk. De afspraken moeten wel schriftelijk worden vastgelegd om fiscaal en juridisch geldig te zijn.

Een familielening wordt vaak gebruikt om een woning betaalbaar te maken of om de maximale hypotheek te vergroten. Voor veel mensen voelt het prettig om het binnen de familie te regelen, maar het vraagt ook om duidelijke afspraken. Daarom is het belangrijk om vooraf te weten wat er fiscaal mag, hoe de bank ermee omgaat en welke constructies het meest gunstig zijn.

Het begint met het bepalen van het leenbedrag en de voorwaarden. Denk aan rente, looptijd, aflossing en eventuele zekerheden. De rente moet marktconform zijn om fiscale problemen te voorkomen. Veel families kiezen voor een leen‑schenkconstructie: de ouders rekenen een marktconforme rente, maar schenken (een deel van) de maandlasten van de lening jaarlijks terug binnen de schenkingsvrijstelling. Zo blijft de lening fiscaal zuiver én wordt de maandlast lager.

Vervolgens beoordeelt de hypotheekadviseur hoe de bank de familielening meeneemt in de hypotheekaanvraag. Een familielening zonder schenking wordt door banken vaak gezien als een extra schuld, waardoor de maximale hypotheek juist lager uitvalt. Met een juiste leen‑schenkconstructie kan de familielening wél worden geaccepteerd en kan de totale financiering hoger uitvallen. De afspraken worden vastgelegd in een leningsovereenkomst en, indien nodig, geregistreerd in een akte bij de notaris.

• Marktconforme rente verplicht. De rente moet vergelijkbaar zijn met wat banken rekenen. Te lage rente kan worden gezien als een schenking.
• Leen‑schenkconstructie. Door (een deel van) van de maandlasten van de familielening jaarlijks terug te schenken, blijft de lening fiscaal correct en betaalbaar én kan het tot ruimere hypotheekmogelijkheden leiden.
• Invloed op maximale hypotheek. Zonder schenking telt de familielening als schuld en verlaagt deze de leencapaciteit bij een hypotheekverstrekker. Met een juiste constructie kan de bank de lening accepteren met ruimere mogelijkheden voor de hypotheek bij de bank.
• Afspraken schriftelijk vastleggen. Een duidelijke overeenkomst voorkomt discussies en is nodig voor fiscale erkenning.
• Meerdere kinderen. Ouders kunnen rekening houden met gelijke behandeling van alle kinderen; een familielening aan één kind kan later worden verrekend in de erfenis.
• Gevolgen voor ouders. Als ouders hun eigen hypotheek verhogen om geld uit te lenen, kan dit hun toekomstige financieringsmogelijkheden beperken.
• Notariële registratie soms gewenst. Zeker bij grotere bedragen of wanneer er zekerheid wordt verstrekt, kan een notariële akte verstandig zijn.