Voor veel starters blijft het in 2026 lastig om voldoende hypotheek te krijgen. Je inkomen is op orde, je spaart netjes, maar de maximale hypotheek blijft achter bij de huizenprijzen. Daardoor ontstaat er een gat tussen wat je kúnt lenen en wat je nodig hebt om de woning te kopen die je graag wilt.
Precies in dat gat kan een familielening uitkomst bieden, maar alleen als deze wordt gecombineerd met een schenking. Dit wordt een leen-schenkconstructie genoemd.
Voor veel gezinnen is het een manier om samen iets mogelijk te maken: ouders helpen zonder direct grote bedragen weg te schenken, en kinderen krijgen de kans om een woning te kopen die anders buiten bereik zou blijven.
Wat is een familielening?
Een familielening is simpel gezegd een hypotheek binnen de familie. Ouders lenen een bedrag dat zij over hebben aan hun kind om een woning te kopen.
De afspraken lijken op die van een gewone hypotheek:
- Er wordt rente betaald.
- Er wordt periodiek afgelost.
- Alles wordt netjes juridisch en fiscaal vastgelegd.
Voor het kind werkt de lening als een ‘gewone’ eigenwoningschuld, waardoor de rente aftrekbaar is van de belasting. Voor ouders valt de lening in box 3, net als spaargeld. Het is een constructie die financieel aantrekkelijk kan zijn voor beide partijen: de rente die ouders ontvangen is vaak hoger dan het rendement op een spaarrekening, terwijl het kind juist minder betaalt dan bij een commerciële bank.
Let op bij overwaarde: Een familielening kan ook worden ingezet wanneer ouders geen cash geld, maar wel overwaarde op hun eigen woning hebben. Zij sluiten dan een extra hypotheek af en lenen dit door. Dit vereist wel extra aandacht: een hogere hypotheek kan de opties van de ouders beperken bij een toekomstige verhuizing of verbouwing. Daarnaast moet er bij meerdere kinderen goed worden nagedacht over gelijke behandeling.
Wat is een leen-schenkconstructie?
Een familielening werkt in 2026 alleen goed als deze wordt gecombineerd met een schenking. Dat komt doordat een bank een losse familielening volledig meeneemt in de toetsing van je maximale leencapaciteit. Sommige aanbieders doen dit echter niet als de lasten van de lening structureel worden teruggeschonken.
Hoe werkt deze constructie in de praktijk?
- De betaling: Het kind betaalt de rente en aflossing zoals de Belastingdienst dat vereist.
- De schenking: Ouders schenken vervolgens jaarlijks de lasten van die hypotheek terug binnen de schenkingsvrijstelling.
Schenkingsvrijstellingen in 2026:
- Jaarlijkse vrijstelling: Ouders mogen € 6.908 per jaar belastingvrij schenken aan hun kind.
- Eenmalige verhoogde vrijstelling: Dit bedrag is € 33.129 als het kind (of de partner) tussen de 18 en 40 jaar is.
Hierdoor zijn er per saldo geen maandlasten voor de familielening voor het kind, maar blijft de rente wél aftrekbaar. De bank ziet zo dat de constructie structureel en verantwoord is.
Let op: Het rentevoordeel van de lening voor de ouders (zoals hierboven beschreven) vervalt hiermee logischerwijs wel.
Hoe vergroot dit je mogelijkheden binnen een hypotheekaanvraag?
Het effect van een leen-schenkconstructie op een hypotheekaanvraag kan groter zijn dan veel mensen denken. Het geleende bedrag van de ouders telt namelijk mee als extra inbreng van eigen geld bij de hypotheekaanvraag. Hierdoor kunnen starters direct binnen een hogere prijsklasse kijken.
De lening vergroot de financiële ruimte, doordat de schenking ervoor zorgt dat er per saldo geen lasten voor de lening zijn. Samen vormt het een constructie die door geldverstrekkers als stabiel wordt beoordeeld.
Ideaal voor de ‘net-niet’-situaties
In de praktijk werkt dit vooral goed bij starters die nét tekortkomen op de huidige woningmarkt.
- Denk aan situaties waarin tot ongeveer € 100.000 extra nodig is om een woning te kunnen kopen.
- De familielening vult het gat tussen de maximale bankhypotheek en de aankoopkosten.
- De schenking houdt het geheel betaalbaar.
Zo ontstaat er een financiering die fiscaal klopt, betaalbaar is én groen licht krijgt van de geldverstrekker.
Zonder schenking drukt de familielening volledig op de maandlasten van het kind. De bank past dan een correctie toe op het inkomen, waardoor er onderaan de streep per saldo geen extra hypotheekruimte ontstaat.
De rente moet altijd ‘zakelijk’ zijn (marktconform). Iets hoger gaan zitten dan de rente die de bank rekent voor een vergelijkbare lening is logisch en toegestaan, aangezien ouders in feite meer risico lopen dan een commerciële instelling.
Dat kan. Ouders kunnen de overwaarde op hun eigen woning benutten door hun hypotheek te verhogen en dat bedrag door te lenen. Dit werkt in de praktijk goed, maar onthoud dat een hogere eigen hypotheek de leenmogelijkheden van de ouders kan beperken bij een toekomstige verhuizing of verbouwing. Zorg daarnaast voor een gelijke behandeling als er meerdere kinderen zijn.
