Wie in 2026 een huis wil kopen, kijkt vaak als eerste naar de maximale hypotheek. Maar je hebt meestal ook eigen geld nodig. Je kunt in principe maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde lenen. De kosten boven op de woningwaarde betaal je zelf. Denk aan advies, notaris, taxatie, een eventuele overbieding en de verhuizing.
Hoeveel je precies nodig hebt, verschilt per woning en per koper. Daarom is het verstandig om niet alleen je maximale hypotheek, maar ook je totale eigen geld bij de aankoop van een woning vooraf in beeld te brengen.
Waarom kun je niet alle kosten meefinancieren?
De hypotheek is gekoppeld aan de marktwaarde van de woning. Koop je een huis voor € 360.000 en wordt het ook op € 360.000 getaxeerd? Dan kun je op basis van de woningwaarde maximaal € 360.000 lenen. Of dat bedrag ook past bij je inkomen, wordt apart beoordeeld.
Bijkomende kosten vallen buiten die woningwaarde en betaal je meestal uit eigen middelen. Voor energiebesparende maatregelen bestaan onder voorwaarden extra leenmogelijkheden.
Welke kosten betaal je meestal zelf?
- Hypotheekadvies en bemiddeling.
- De hypotheekakte en leveringsakte bij de notaris.
- Een taxatierapport.
- Overdrachtsbelasting, als je geen vrijstelling krijgt.
- De eenmalige kosten voor NHG, als je daarvoor kiest.
- Een bouwkundige keuring en aankoopmakelaar, als je die inschakelt.
- Verhuizing, inrichting en direct onderhoud.
- Het verschil tussen je bod en de getaxeerde marktwaarde.
De kosten verschillen per aanbieder en woning. Vraag daarom offertes op en werk met een persoonlijk overzicht in plaats van één vast percentage.
Startersvrijstelling in 2026
Ben je op het moment van de overdracht tussen de 18 en 35 jaar? Dan kun je in 2026 mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De woningwaarde mag niet hoger zijn dan € 555.000. Je moet zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen en je mag de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt.
Koop je samen? Dan wordt per koper bekeken wie aan de voorwaarden voldoet. De waardegrens geldt wel voor de volledige woning, niet alleen voor jouw aandeel.
Wat als de taxatie lager is dan je bod?
Bied je meer dan de getaxeerde marktwaarde, dan ontstaat een taxatiegat. Dat verschil kun je meestal niet met de hypotheek betalen. Stel dat je € 380.000 biedt en de woning wordt op € 365.000 getaxeerd. Dan moet je het verschil van € 15.000 zelf betalen, naast de andere aankoopkosten.
Bepaal daarom vóór je biedt hoeveel spaargeld je maximaal wilt inzetten. Lees ook hoe je de risico’s bij overbieden op een woning beperkt.
Hoeveel buffer is verstandig?
Er bestaat geen bedrag dat voor iedereen goed is. Houd naast de aankoopkosten ook geld achter de hand voor onverwachte uitgaven. Denk aan een defect apparaat, onderhoud, schilderwerk of een hogere energierekening.
Maak vooraf drie potjes:
- Aankoopkosten: alle kosten die nodig zijn om de woning en hypotheek te regelen.
- Woningkosten: verhuizing, vloer, gordijnen, meubels en direct onderhoud.
- Noodbuffer: geld dat na de aankoop beschikbaar blijft voor tegenvallers.
Zo voorkom je dat je na de sleuteloverdracht wel een woning hebt, maar geen ruimte meer voor onverwachte kosten.
Kosten betalen met een schenking
Ouders mogen in 2026 jaarlijks € 6.908 belastingvrij aan hun kind schenken. Onder voorwaarden kan een kind tussen de 18 en 40 jaar eenmalig gebruikmaken van een verhoogde vrijstelling van € 33.129. Dat bedrag is vrij te besteden en kan dus ook voor een woning worden gebruikt. De oude verhoogde vrijstelling speciaal voor de eigen woning bestaat niet meer.
Bij een eenmalig verhoogde schenking moet aangifte worden gedaan en gelden aanvullende voorwaarden. Bekijk daarom ook de uitleg over een eerste huis kopen met hulp van ouders en laat de afspraken goed vastleggen.
Huis kopen met weinig spaargeld
Met weinig spaargeld kan kopen soms nog steeds. De startersvrijstelling, een schenking, een familielening of een starterslening kan helpen. Maar extra lenen verhoogt vaak je maandlasten en kan invloed hebben op je maximale hypotheek.
Laat daarom eerst berekenen hoeveel eigen geld je nodig hebt, welk bedrag je na de aankoop overhoudt en wat er gebeurt als de taxatie tegenvalt. Wil je weten wat in jouw situatie haalbaar is? Plan een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Meestal niet. Je hypotheek is in principe maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde. De bijkomende kosten betaal je daarom doorgaans zelf.
Daar is geen vast bedrag voor. Reken in ieder geval met advies-, notaris- en taxatiekosten, eventuele overdrachtsbelasting en een mogelijk taxatiegat. Tel daar je verhuizing en gewenste buffer bij op.
Soms, bijvoorbeeld met hulp van familie of een regeling. Zonder eigen buffer ben je wel kwetsbaarder voor een lagere taxatie en onverwachte kosten.
