Je kunt het huis van je ouders kopen met een hypotheek, eigen geld of een lening van je ouders. In de basis regel je dezelfde zaken als bij een andere woningaankoop: een koopovereenkomst, financiering en de overdracht bij de notaris. Spreken jullie een lagere prijs af of blijven je ouders in de woning wonen? Dan vraagt dat extra aandacht.
Wat kun je lenen? Wanneer betaal je schenkbelasting? En welke afspraken moet je vastleggen? Hieronder lees je waar je financieel rekening mee houdt.
Hoe bepaal je de koopprijs van het huis?
Misschien willen je ouders kleiner gaan wonen en wil jij hun woning overnemen. Jullie mogen samen een koopprijs afspreken. Laat eerst een onafhankelijke taxatie uitvoeren. Daarmee hebben jullie een onderbouwd beeld van de marktwaarde en kan de geldverstrekker de woning beoordelen.
Bij de aankoop kom je drie verschillende bedragen tegen:
| Begrip | Wat betekent het? | Waarvoor is het belangrijk? |
|---|---|---|
| Marktwaarde | De waarde van de woning bij verkoop op de vrije markt. | De hypotheekbeoordeling en de overdrachtsbelasting. |
| Koopprijs | Het bedrag dat je met je ouders afspreekt en voor de woning betaalt. | De koopovereenkomst en het bedrag dat je moet financieren. |
| WOZ-waarde | De waarde die de gemeente vaststelt, met een eerdere waardepeildatum. | Onder meer de waardering voor de schenkbelasting bij een woningoverdracht in 2026. |
Deze bedragen hoeven niet gelijk te zijn. Een lagere koopprijs betekent daarom niet automatisch dat je ook minder belasting betaalt.
Hoe financier je een huis dat je van je ouders koopt?
Een hypotheek bij een geldverstrekker
Ook als je van je ouders koopt, beoordeelt de geldverstrekker of je de hypotheek kunt betalen. Daarbij tellen onder meer je inkomen, schulden, financiële verplichtingen en de woningwaarde mee. Een gunstige koopprijs helpt, maar je inkomen moet nog steeds voldoende zijn voor de lening.
Ga je je eerste huis kopen? Laat dan vooraf berekenen welke hypotheek en maandlasten bij je passen. Zo weten jij en je ouders welk bedrag haalbaar is voordat jullie de koop vastleggen.
Je neemt de bestaande hypotheek en rente van je ouders niet automatisch over. Meestal sluit je zelf een nieuwe hypotheek af. De afwikkeling van hun hypotheek loopt bij de overdracht via de notaris en hun geldverstrekker.
Geld lenen van je ouders
Je ouders kunnen ook een deel van de koopprijs aan je lenen. Je betaalt dat bedrag vervolgens aan hen terug. Dat kan naast een hypotheek bij een bank, mits de geldverstrekker akkoord is met de constructie.
Bij een familiehypotheek leg je onder meer het leenbedrag, de rente, looptijd en aflossing schriftelijk vast. Voor renteaftrek op een nieuwe eigenwoninglening moet je onder andere:
- Het geld voor je eigen woning gebruiken.
- Binnen maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflossen.
- Een marktconforme rente afspreken en daadwerkelijk betalen.
- De leninggegevens doorgeven via je aangifte inkomstenbelasting.
Een familielening is wel een schuld. De maandlasten kunnen invloed hebben op wat je daarnaast bij een bank kunt lenen. Laat daarom beide leningen samen beoordelen.
Eigen geld gebruiken
Met spaargeld kun je een deel van de aankoop betalen en je lening beperken. Heb je voldoende eigen middelen, dan kun je het huis van je ouders ook zonder hypotheek kopen. De notariële overdracht en eventuele belastingen blijven wel nodig.
Verkoop je zelf ook een woning? Dan kan de overwaarde helpen bij de aankoop. Bij een ander huis kopen bekijken we ook wat dit betekent voor je financiering en hypotheekrenteaftrek.
Kun je het huis van je ouders onder de marktwaarde kopen?
Ja, dat kan. Maar bij een verkoop onder de marktwaarde kan sprake zijn van een schenking. Voor de waardering daarvan gebruikt de Belastingdienst bij een woning in 2026 de WOZ-waarde.
Ligt de koopprijs onder de relevante WOZ-waarde? Dan vormt het verschil in beginsel de waarde van de schenking. Of je belasting betaalt, hangt vervolgens onder meer af van de beschikbare vrijstelling en andere schenkingen van je ouders.
Een voorbeeld: de marktwaarde is € 400.000, de relevante WOZ-waarde € 360.000 en je betaalt € 340.000. Voor de schenkbelasting is het uitgangspunt dan € 20.000, vóór toepassing van een vrijstelling.
Voor de overdrachtsbelasting kijk je juist naar de marktwaarde. Bij het tarief van 2% zou dat in dit voorbeeld € 8.000 zijn. Voldoe je aan de startersvrijstelling, dan betaal je geen overdrachtsbelasting.
Dit voorbeeld gaat uit van een gewone verkoop met korting. Kwijtschelding van de koopsom kan anders uitpakken. Laat de notaris vooraf de gekozen afspraken beoordelen.
Hoeveel mogen je ouders belastingvrij schenken in 2026?
In 2026 kunnen je ouders samen jaarlijks € 6.908 belastingvrij aan je schenken. Onder voorwaarden bestaat daarnaast een eenmalig verhoogde, vrij te besteden vrijstelling van € 33.129.
Voor die verhoogde vrijstelling moet jij of je partner tussen de 18 en 40 jaar zijn. De 40e verjaardag telt nog mee. Ook mag je niet eerder een verhoogde vrijstelling voor een schenking van dezelfde ouders hebben gebruikt.
De verhoogde vrijstelling vervangt de jaarlijkse vrijstelling in dat jaar. Je mag de bedragen dus niet optellen. Om de verhoogde vrijstelling te gebruiken, doe je aangifte schenkbelasting.
De aparte verhoogde vrijstelling voor de eigen woning, de jubelton, bestaat sinds 2024 niet meer.
Betaal je overdrachtsbelasting als je van je ouders koopt?
Dat je van familie koopt, geeft op zichzelf geen vrijstelling. Ga je zelf voor langere tijd in de woning wonen, dan geldt normaal gesproken 2% overdrachtsbelasting. Bij verkoop met korting wordt die niet zomaar over de lagere koopprijs berekend: de waarde op de vrije markt is bepalend, met de koopsom als minimum.
In 2026 kun je de startersvrijstelling gebruiken als je aan de voorwaarden voldoet:
- Leeftijd: je bent bij de overdracht 18 jaar of ouder en jonger dan 35.
- Eigen bewoning: je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
- Eerder gebruik: je hebt de vrijstelling nog niet gebruikt.
- Woningwaarde: de volledige woning is maximaal € 555.000 waard.
Je legt de vereiste verklaring bij de notaris vast. Koop je samen met je partner, dan worden jullie persoonlijke voorwaarden apart beoordeeld.
Moet je bij dezelfde overdracht ook schenkbelasting betalen? Dan kan betaalde overdrachtsbelasting onder voorwaarden deels worden verrekend met de schenkbelasting. Laat beide berekeningen daarom samen maken.
Welke bijkomende kosten moet je meenemen?
De koopprijs is niet het hele budget. Ook zonder makelaar zijn er kosten om de aankoop en financiering te regelen. Denk aan:
- Notariskosten voor de leveringsakte en, als die nodig is, een hypotheekakte.
- Taxatiekosten voor de beoordeling van de woning.
- Hypotheekadvies en bemiddeling voor het regelen van je financiering.
- Belastingen voor zover je geen vrijstelling kunt gebruiken.
- Een bouwkundige keuring om de staat van het huis te beoordelen.
- Onderhoud en verbouwing die je na de aankoop wilt uitvoeren.
Juist bij het ouderlijk huis kun je de onderhoudskosten onderschatten. Je kent de woning, maar dat zegt nog niet wat bijvoorbeeld het dak, de kozijnen of installaties de komende jaren gaan kosten. Houd daarvoor geld achter de hand.
Wat als je ouders in het huis blijven wonen?
Koop jij de woning terwijl alleen je ouders er blijven wonen? Dan is dat een andere situatie dan een woning kopen als eigen hoofdverblijf. Denk aan verhuur of een notarieel vastgelegd vruchtgebruik: je ouders houden dan een gebruiksrecht.
Je kunt niet zonder meer uitgaan van een gewone hypotheek voor eigen bewoning. Ook de belastingregels verschillen. In 2026 geldt voor een woning waarin je zelf niet voor langere tijd gaat wonen in beginsel 8% overdrachtsbelasting. De startersvrijstelling geldt dan niet.
Bespreek deze plannen vóór de koop met een hypotheekadviseur en notaris. Zij bekijken de financierbaarheid, woonrechten en fiscale gevolgen. Wil je aan je ouders verhuren? Lees dan ook over de financiering van een verhuurde woning.
Welke afspraken maak je binnen de familie?
Een aankoop kan voor jou betaalbaar zijn, terwijl je ouders de verkoopopbrengst nodig hebben voor hun volgende woning. Bespreek daarom wat jullie allebei nodig hebben.
Leg naast de koopprijs en overdrachtsdatum ook vast:
- Een eventuele schenking of lening: welk bedrag, onder welke voorwaarden?
- De oplevering: wanneer verhuizen je ouders en wat blijft achter?
- Onderhoud: wie betaalt werkzaamheden vóór de overdracht?
- Familieafspraken: hoe willen je ouders omgaan met een voordeel voor jou ten opzichte van andere kinderen?
Heb je broers of zussen, dan is het verstandig dat je ouders hun wensen duidelijk vastleggen. Laat de notaris beoordelen of ook een schenkingsakte of testament moet worden aangepast. Zo voorkom je onduidelijkheid bij een latere verdeling van de erfenis.
Het huis van je ouders kopen in vijf stappen
- Bespreek jullie plannen. Wie gaat er wonen, wanneer vindt de overdracht plaats en welk bedrag hebben je ouders nodig?
- Laat de woning en financiering beoordelen. Breng de marktwaarde, mogelijke hypotheek en maandlasten in beeld.
- Laat de belastinggevolgen berekenen. Neem de koopprijs, WOZ-waarde, eventuele schenking en woonafspraken mee.
- Leg de koop en familieafspraken vast. Spreek ook af welke ontbindende voorwaarden nodig zijn, bijvoorbeeld voor de financiering.
- Rond de overdracht af bij de notaris. De notaris regelt de leveringsakte, inschrijving en financiële afwikkeling.
Weten of jij het huis van je ouders kunt kopen?
Bij Het Florijnhuys kijken we wat mogelijk is met jouw inkomen, eigen geld en eventuele hulp van je ouders. We vergelijken geldverstrekkers en rekenen uit welke maandlasten daarbij horen. Zo weet je waar je aan toe bent voordat je afspraken maakt.
