Een nieuwbouwwoning financieren werkt anders dan een bestaande woning kopen. Je betaalt de grond en bouw in delen, terwijl je hypotheek al bij de notaris ingaat. Daardoor krijg je te maken met een bouwdepot, termijnfacturen, rente tijdens de bouw, meerwerk en mogelijk dubbele woonlasten.
Een goede voorbereiding begint daarom niet alleen bij de koop-/aanneemsom. Laat ook berekenen wat je tijdens én na de bouw per maand betaalt. Bekijk voor persoonlijk advies de mogelijkheden voor een hypotheek voor nieuwbouw.
Hoe verloopt de financiering van nieuwbouw?
In grote lijnen doorloop je deze stappen:
- Je tekent de koop-/aannemingsovereenkomst.
- De hypotheekadviseur brengt de totale financieringsbehoefte in beeld.
- De geldverstrekker beoordeelt inkomen, projectstukken en woningwaarde.
- Bij de notaris passeert de hypotheekakte en betaal je de grond en eventuele vervallen termijnen.
- Het resterende hypotheekbedrag gaat in een bouwdepot.
- Tijdens de bouw worden goedgekeurde termijnfacturen uit het depot betaald.
- Na oplevering wordt het resterende depot gebruikt of gesloten volgens de voorwaarden van de geldverstrekker.
Wat is een bouwdepot?
Een bouwdepot is een aparte rekening bij de geldverstrekker. Vanuit die rekening betaal je de bouwtermijnen en goedgekeurd meerwerk. De aannemer stuurt een factuur en jij dient die in of keurt deze goed. De geldverstrekker controleert vervolgens of de betaling binnen de voorwaarden van het depot valt.
Over de hypotheek betaal je rente. Over het geld dat nog in het depot staat, ontvang je vaak een rentevergoeding. Naarmate het depot leger wordt, daalt die vergoeding en nemen je netto maandlasten meestal toe. De precieze berekening verschilt per geldverstrekker. Lees ook de begripsuitleg over het bouwdepot.
Bouwrente en renteverlies tijdens de bouw
Bij nieuwbouw kom je verschillende soorten rente tegen. Bouwrente is de rente die de bouwer kan rekenen over grond- en bouwkosten die al zijn gemaakt voordat jij betaalt. Renteverlies tijdens de bouw is het verschil tussen de hypotheekrente die je betaalt en de rentevergoeding die je over het bouwdepot ontvangt.
Controleer in de koop-/aannemingsovereenkomst welke rente en kosten al in de prijs zitten en welke nog apart komen. Niet iedere rentecomponent wordt fiscaal hetzelfde behandeld. Laat daarom vooraf berekenen welk bedrag je zelf nodig hebt.
Kun je meerwerk meefinancieren?
Meerwerk is alles wat je boven op de standaardwoning laat uitvoeren. Denk aan een uitbouw, andere keuken, luxere badkamer, extra stopcontacten of vloerverwarming. Een deel kan vaak worden meegenomen in de hypotheek en het bouwdepot.
De geldverstrekker kijkt wel naar je inkomen, het totale leenbedrag en de waarde van de woning na oplevering. Niet ieder extra bedrag verhoogt de woningwaarde evenveel. Losse meubels en andere roerende spullen kun je meestal niet via de hypotheek financieren.
Maak daarom vóór de hypotheekaanvraag drie lijsten:
- Meerwerk dat direct tijdens de bouw moet gebeuren.
- Wensen die eventueel na oplevering kunnen worden uitgevoerd.
- Kosten voor vloer, wandafwerking, tuin, verlichting en verhuizing.
Dubbele woonlasten tijdens de bouw
Tijdens de bouw betaal je vaak nog huur of de hypotheek van je huidige woning. Tegelijk lopen de lasten van de nieuwbouwhypotheek op. Vooral bij vertraging kan die periode langer duren dan verwacht.
Laat daarom de hoogste tijdelijke maandlast berekenen en houd een extra marge aan. Heb je een koopwoning met overwaarde? Dan kan een overbruggingshypotheek soms nodig zijn. Met de overbruggingshypotheek-rekentool krijg je alvast een indicatie.
Wanneer word je eigenaar?
Bij de notaris krijg je meestal de grond of het appartementsrecht geleverd. Vanaf dat moment ben je eigenaar, ook al is de woning nog niet klaar. De hypotheek loopt dan ook al. Welke bedragen direct worden betaald en welke in het bouwdepot komen, staat op de nota van afrekening.
Nieuwbouw en NHG in 2026
In 2026 is de NHG-grens € 470.000. Met energiebesparende voorzieningen is de grens € 498.200. De eenmalige borgtochtprovisie bedraagt 0,4% van het geleende bedrag. Bij nieuwbouw wordt voor de NHG-grens gekeken naar de totale kosten die volgens de voorwaarden meetellen.
NHG kan een vangnet bieden en soms een lagere rente opleveren. Laat controleren of de koop-/aanneemsom, het meerwerk en de overige kosten binnen de actuele voorwaarden passen.
Checklist voordat je tekent
- Laat de totale investering berekenen, niet alleen de koopsom.
- Neem meerwerk, rente tijdens de bouw en afwerking mee.
- Bereken de tijdelijke dubbele woonlasten met een ruime marge.
- Controleer de looptijd en voorwaarden van het bouwdepot.
- Vraag welke facturen wel en niet uit het depot betaald mogen worden.
- Houd eigen geld achter de hand voor tegenvallers en kosten na oplevering.
Wil je weten wat een nieuwbouwwoning tijdens de bouw en na oplevering kost? Plan een vrijblijvend gesprek. Dan worden de koop-/aanneemsom, het bouwdepot, meerwerk en de tijdelijke lasten samen doorgerekend.
Veelgestelde vragen
De hypotheek gaat meestal in bij het passeren van de hypotheekakte. Vanaf dat moment betaal je rente over de lening en ontvang je vaak rente over het bedrag dat nog in het bouwdepot staat.
Vaak gedeeltelijk. Het hangt af van je inkomen, de totale lening, de verwachte woningwaarde en de voorwaarden van de geldverstrekker.
NHG is niet verplicht. Het kan wel extra zekerheid en mogelijk rentevoordeel bieden als de totale financiering binnen de actuele NHG-voorwaarden valt.
