De huizenmarkt is nog steeds gespannen. Wie een kans wil maken, ziet zich vaak gedwongen om boven de vraagprijs te bieden. Maar dat brengt risico’s met zich mee: wat als de taxateur jouw droomhuis lager waardeert dan het bedrag dat jij hebt geboden? In dat geval kan het gebeuren dat je hypotheek niet volledig rondkomt. Dit komt vaker voor dan je denkt – in 2025 was dit bij een aanzienlijk deel van de aankopen het geval. Gelukkig kun je dit risico beperken door goed voorbereid te zijn.
Waarom de taxatie doorslaggevend is
De bank bepaalt je maximale hypotheek op basis van de marktwaarde van de woning, vastgesteld door een taxateur. Sinds 2018 mag je maximaal 100% van die waarde lenen. Bied jij dus hoger dan de taxatie uitkomt, dan moet je het verschil uit eigen zak betalen.
Voorbeeld:
Staat een woning te koop voor €340.000 en accepteert de verkoper jouw bod van €360.000, maar taxeert een deskundige de woning op €330.000? Dan mag je maximaal €330.000 lenen. Het gat van €30.000 én de bijkomende kosten zul je zelf moeten financieren.
Extra kosten die je niet kunt meefinancieren
Naast het verschil tussen koopsom en taxatie zijn er nog andere kosten die je altijd zelf betaalt. Denk aan notariskosten, advies- en taxatiekosten, en overdrachtsbelasting. Starters die geen gebruik kunnen maken van de vrijstelling (voor woningen tot €525.000) betalen 2% overdrachtsbelasting – een bedrag dat flink kan oplopen. Vergeet ook de verhuizing, stoffering en inrichting niet. Voor doorstromers kan de overwaarde uit hun huidige woning deze kosten dekken, maar voor starters ligt dat vaak een stuk lastiger.
Verbouwing en verduurzaming: wat telt wél mee?
Wil je direct na aankoop verbouwen of verduurzamen? Bepaalde maatregelen kun je wél meefinancieren, mits ze leiden tot een hogere woningwaarde. Denk aan isolatie, zonnepanelen of een vaste verbouwing zoals een uitbouw of dakkapel. De taxateur beoordeelt of deze investeringen bijdragen aan de waarde. Je hypotheekadviseur kan je helpen om dit goed te onderbouwen.
Waarom taxaties vaak lager uitvallen
De oorzaak ligt vaak in de snelheid van de markt. Kopers laten zich leiden door schaarste en emoties, waardoor ze hoger bieden om niet mis te grijpen. Een taxateur kijkt echter altijd naar recente transacties van vergelijkbare woningen. Als prijzen razendsnel stijgen, kan er een kloof ontstaan tussen wat jij biedt en de waarde die de taxateur vastlegt.
Gevolgen voor je financiële ruimte
Meer bieden betekent dat je een groter deel van je eigen spaargeld moet aanspreken. Dat kan betekenen dat je minder overhoudt voor onvoorziene kosten of toekomstige plannen. Betaal je meer dan de woning op dat moment waard is, dan duurt het bovendien langer voordat je overwaarde opbouwt. Voor wie jarenlang in dezelfde woning blijft wonen, hoeft dat niet direct een probleem te zijn. Maar als je binnen enkele jaren wilt verhuizen of verbouwen, kan het je financiële flexibiliteit beperken.
Bescherm jezelf met een goed financieringsvoorbehoud
Een slimme manier om jezelf te beschermen is het opnemen van een financieringsvoorbehoud in het koopcontract. Daarmee leg je vast dat de aankoop alleen doorgaat als je de benodigde hypotheek ook daadwerkelijk rond krijgt. Stel: je doet een bod van €395.000 en hebt zelf €25.000 spaargeld achter de hand. Dan kun je opnemen dat de koop afhankelijk is van het verkrijgen van een hypotheek van €370.000. Mocht de taxatie bijvoorbeeld maar op €365.000 uitkomen en weigert de bank je de hogere lening te verstrekken, dan kun je je beroepen op dit voorbehoud. Zo voorkom je dat je alsnog met een forse boete wordt geconfronteerd, die vaak neerkomt op 10% van de koopsom.
Slim voorbereiden op een bod
Wil je overbieden, doe dat dan bewust en met een helder financieel plan. Denk aan:
- Bereken vooraf hoeveel eigen geld je verantwoord kunt inzetten.
- Laat je maximale leenruimte exact doorrekenen.
- Vraag je adviseur of makelaar naar de verwachte marktwaarde.
- Houd rekening met bijkomende kosten en een eventuele verbouwing.
- Zorg voor een duidelijk financieringsvoorbehoud in het contract.
Ons advies
Overbieden hoeft geen probleem te zijn, zolang je maar weet waar je financieel aan toe bent. Bied nooit meer dan je kunt dragen en zorg dat je de spelregels van taxatie en financiering begrijpt. Wil je inzicht in jouw mogelijkheden of hulp bij het opstellen van een goed financieringsvoorbehoud? Neem gerust contact met ons op. Wij rekenen met je mee en zorgen dat je met vertrouwen kunt bieden op jouw toekomstige woning.
