Voor starters verandert er in 2026 opnieuw veel. De maximale hypotheek daalt licht door strengere financieringslastpercentages, maar tegelijkertijd blijven er routes om een eerste woning tóch haalbaar te maken. Denk aan verduurzamingsruimte, een Starterslening, schenkingen, borgstelling door ouders en regelingen zoals KoopGarant.
Voor starters wordt 2026 daarmee een jaar waarin slim combineren van mogelijkheden het verschil kan maken.
Hoeveel kun je lenen in 2026?
De maximale hypotheek daalt doordat de maximale percentages waarop een hypotheekberekening wordt gebaseerd omlaag gaan. Dit is aangepast om aansluiting te vinden bij de hogere kosten voor levensonderhoud, waardoor er minder ruimte overblijft voor woonlasten. De daling is beperkt, maar voor starters telt elke euro. Daarom zijn aanvullende regelingen belangrijker dan ooit. In dit artikel behandelen we de verschillende regelingen.
Extra leenruimte voor verduurzaming
Starters kopen vaak een oudere woning. Juist daar liggen kansen, want verduurzaming levert extra leenruimte op die niet afhankelijk is van je inkomen. In 2026 kun je tot €20.000 extra lenen voor energiebesparende maatregelen. Denk aan isolatie, HR++-glas of een warmtepomp. Dit bedrag komt bovenop je maximale hypotheek. Daardoor kan een woning die eerst nét buiten bereik lag, ineens wél haalbaar worden.
Starterslening via de gemeente
Veel gemeenten bieden een Starterslening aan via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVN). Dit is een aanvullende lening bovenop je maximale hypotheek. De eerste drie jaar betaal je geen rente en geen aflossing. Pas daarna wordt gekeken of je inkomen hoog genoeg is om te gaan betalen. Zo niet, dan blijft de maandlast laag. De hoogte en beschikbaarheid verschilt per gemeente, maar ligt vaak tussen €20.000 en €40.000. Voor starters is dit één van de krachtigste instrumenten om tóch te kunnen kopen.
Schenken in 2026: wat kan nog?
Vanaf 1 januari 2024 bestaat de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning (de zogenaamde jubelton) niet meer, maar schenken blijft een belangrijke manier om starters te helpen. Ouders mogen in 2026 bijvoorbeeld € 6.908 schenken aan hun kind. Onder ‘kind’ wordt ook een pleegkind of een stiefkind bedoeld. Daarnaast bestaat er de eenmalig verhoogde vrijstelling. Deze vrijstelling geldt alleen als de ontvanger op het moment van de schenking tussen de 18 en 40 jaar is óf een partner heeft tussen de 18 en 40 jaar. De dag van de 40e verjaardag telt nog mee.
De verhoogde vrijstelling is eenmalig en mag worden gebruikt voor een bestedingsdoel waarover de ontvanger zelf beslist en dus ook als inbreng bij de aankoop van een woning. Het belastingvrije bedrag in 2026 bij een bestedingsdoel waarover het kind zelf beslist is €33.129.
Let op: bij de eenmalige verhoogde vrijstelling geldt als aanvullende voorwaarde dat het kind heeft niet eerder een verhoogde vrijstelling gebruikt voor een schenking van de ouder(s). Hiermee wordt een belastingvrije schenking voor de eigen woning óf een belastingvrije schenking voor een dure studie óf een belastingvrije schenking voor een vrij te besteden doel bedoeld.
Leen-schenkregeling: lenen én schenken tegelijk
Bij een leen‑schenkregeling lenen ouders een bedrag aan hun kind (vaak tot grofweg €100.000) als aanvulling op een reguliere hypotheek. Er wordt een familielening afgesproken met rente en aflossing, maar ouders schenken vervolgens jaarlijks (een deel van) die lasten, rente en aflossing, terug binnen de schenkvrijstelling. De lasten die worden terug geschonken binnen de vrijstelling worden door sommige geldverstrekkers buiten beschouwing gelaten bij het bepalen van de maximale hypotheek. Daardoor kan een starter in veel gevallen meer lenen dan zonder deze constructie. De afspraken moeten wel goed en aantoonbaar worden vastgelegd, zodat de geldverstrekker de terugschenking als structureel kan beoordelen.
Ouders die borg staan: bij sommige geldverstrekkers mogelijk
Er zijn geldverstrekkers die een vorm van borgstelling door ouders accepteren onder voorwaarden. Ouders staan dan garant voor een deel van de hypotheek, waardoor de starter meer kan lenen. Dit is geen standaardregeling en wordt per bank beoordeeld. De woning moet voldoende waarde hebben en de ouders moeten financieel sterk genoeg zijn. Maar als het kan, opent het deuren die anders gesloten blijven.
KoopGarant: met korting kopen en met zekerheid terugverkopen
KoopGarant (ook actief in Groningen) is een regeling waarbij je een woning koopt met een aankoopkorting van 10% tot 25%. In ruil daarvoor moet je de woning bij verkoop terugverkopen aan de woningcorporatie of ontwikkelaar. Voor starters kan KoopGarant interessant zijn omdat de aankoopprijs lager is en je zekerheid hebt over de terugverkoop. Daarnaast worden waardestijging en waardedaling gedeeld, wat bij waardestijging natuurlijk ook een nadeel kan betekenen. KoopGarant is niet overal beschikbaar, maar waar het wordt aangeboden, is het een van de meest effectieve manieren om de instap op de woningmarkt te verlagen.
NHG in 2026: zekerheid en vaak lagere rente
NHG blijft voor starters een belangrijke pijler. De NHG-grens wordt jaarlijks geïndexeerd en biedt:
- lagere rente bij veel geldverstrekkers
- bescherming bij gedwongen verkoop
- lagere risico-opslag
Voor starters is NHG vrijwel altijd de meest verstandige keuze, mits de woning binnen de grens valt.
Hoe ziet dit er in de praktijk uit?
Een starter met een gemiddeld inkomen komt in 2026 vaak niet ver genoeg met alleen de reguliere maximale hypotheek. Maar zodra je de beschikbare regelingen combineert, kan er wél ruimte ontstaan. Denk aan extra leenruimte voor verduurzaming, een aanvullende Starterslening vanuit de gemeente, hulp van ouders via schenkingen of een leen‑schenkregeling, of een lagere aankoopprijs via KoopGarant. Ook kan een deel van de verduurzaming direct worden meegefinancierd via energiebesparende voorzieningen, terwijl er achteraf soms nog subsidies beschikbaar komen die de kosten verder verlagen. Door deze mogelijkheden slim te stapelen, kan een woning die eerst onbereikbaar leek ineens binnen bereik komen: vaak ruimer dan starters vooraf verwachten.
Conclusie
Starters krijgen in 2026 te maken met strengere hypotheekregels, maar ook met meer mogelijkheden om een eerste woning tóch binnen bereik te brengen. De sleutel ligt in het combineren van regelingen: verduurzamingsruimte, Starterslening, schenkingen, de eenmalig verhoogde vrijstelling, borgstelling door ouders, KoopGarant en NHG. Wie deze opties slim inzet, vergroot de kans op een eerste woning aanzienlijk.
Geschreven door: Michel Dost
