Voor veel starters voelt het kopen van een eerste woning als een grote stap. Je wilt weten wat kan, wat mag maar ook: hoeveel eigen geld je nodig hebt. De overdrachtsbelasting speelt daarin een belangrijke rol. Normaal betaal je als koper als je zelf in een woning gaat wonen 2% overdrachtsbelasting bij de aankoop. Maar in 2026 kun je nog steeds onder voorwaarden gebruikmaken van de startersvrijstelling. Dan betaal je 0%.
Dat scheelt dus duizenden euro’s. En juist dat verschil kan voor veel starters bepalen of een woning financieel haalbaar is.
Wanneer kom je in 2026 in aanmerking voor de startersvrijstelling?
De vrijstelling geldt alleen als je aan alle voorwaarden voldoet:
• je bent 18 tot 35 jaar op het moment van de leveringsakte (overdracht van de woning bij de notaris)
• je gaat zelf in de woning wonen
• je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt
• de woningwaarde blijft onder de grens van € 555.000
Die laatste voorwaarde is belangrijker dan ooit. Kom je er boven, al is het maar een paar honderd euro, dan vervalt de vrijstelling volledig.
De woningwaardegrens van € 555.000: zo werkt het in de praktijk
In 2026 geldt een harde grens: € 555.000. Ga je daar overheen, dan betaal je alsnog 2% overdrachtsbelasting.
Dat betekent:
• bij € 554.000 → 0%
• bij € 556.000 → 2%, dus € 11.120 aan overdrachtsbelasting
Er is geen “gedeeltelijke vrijstelling”. Je zit eronder of erboven. Juist bij biedingen in een krappe markt moet je hier scherp op zijn. De Belastingdienst kijkt naar de waarde in het economisch verkeer. Dat is meestal gelijk aan de koopsom inclusief aanhorigheden zoals tuin, schuur, garage of berging.
Belangrijk:
• De grens geldt voor de volledige woning, niet voor jouw aandeel
• Staat de woning op erfpachtgrond? Dan telt de gekapitaliseerde erfpachtcanon mee
• Een taxatie die hoger of lager uitvalt dan de koopsom heeft geen invloed, alleen bij een onrealistisch lage koopprijs (bij bijvoorbeeld een aankoop binnen de familie) kan de Belastingdienst verder kijken
Daarom is het bod dat je doet en de koopsom die uiteindelijk in de koopakte komt doorslaggevend voor de startersvrijstelling.
Samen kopen: let op het aandeel van iedere koper
Koop je samen, dan wordt de vrijstelling per persoon beoordeeld. Voldoet één van jullie wél en de ander niet? Dan betaalt alleen degene die niet voldoet 2% over zijn of haar aandeel. Voor stellen met leeftijdsverschil of wanneer één van beiden de vrijstelling al eerder heeft gebruikt, kan dit een groot verschil maken in de totale kosten koper.
Rekenvoorbeeld: één koper wél vrijstelling, de ander niet
Stel: jullie kopen samen een woning van € 400.000 en ieder heeft 50% eigendom.
• Koper A: 29 jaar, voldoet aan alle voorwaarden → 0% overdrachtsbelasting
• Koper B: 36 jaar, voldoet niet → 2% overdrachtsbelasting
De berekening:
• Aandeel koper B: 50% van € 400.000 = € 200.000
• Overdrachtsbelasting: 2% van € 200.000 = € 4.000
Totaal te betalen overdrachtsbelasting: € 4.000
Dit voorbeeld laat zien hoe groot het verschil kan zijn, zelfs wanneer één van de twee wél recht heeft op de vrijstelling.
Wat scheelt het in euro’s?
De vrijstelling maakt het verschil direct zichtbaar:
• woning € 350.000 → € 7.000 voordeel
• woning € 400.000 → € 8.000 voordeel
• woning € 450.000 → € 9.000 voordeel
Dat geld kun je gebruiken voor notariskosten, taxatie, advies, inrichting of simpelweg als buffer. Voor starters is dat vaak precies het verschil tussen “het lukt” en “het wordt spannend”.
Waarom vooraf controleren zo belangrijk is
In een markt waarin snel wordt geboden, kun je ongemerkt boven de grens uitkomen. Daarom is het verstandig om vooraf te weten:
• wat je maximale bod mag zijn
• hoeveel eigen geld je nodig hebt
• wat er gebeurt als de taxatiewaarde hoger uitvalt dan verwacht
• of je risico loopt om de vrijstelling te verliezen
Een kleine overschrijding kan een groot financieel effect hebben.
De startersvrijstelling kan je net dat beetje extra ruimte geven, maar de regels zijn precies en de woningwaardegrens is hard. Het helpt daarom als iemand met je meekijkt: niet alleen naar de vrijstelling zelf, maar ook naar de koopsom, erfpacht, aanhorigheden, je eigen geld en de planning richting overdracht. Bij Florijnhuys doen we dat stap voor stap. We leggen uit wat de regels voor jou betekenen, rekenen mee wat verstandig is en zorgen dat je niet voor verrassingen komt te staan. Zo kun je met vertrouwen je eerste woning kopen.
Veelgestelde vragen (FAQ)
Nee. Je mag eerder een woning hebben gehad, zolang je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en aan alle voorwaarden voldoet.
Bij nieuwbouw betaal je meestal btw in plaats van overdrachtsbelasting. De vrijstelling speelt vooral bij bestaande bouw.
Je moet op de dag van de overdracht jonger zijn dan 35. Laat dit vooraf controleren, vooral als je verjaardag dichtbij de overdrachtsdatum ligt.
