Hypotheek oversluiten
Je hypotheek oversluiten doe je om te profiteren van een lagere rente en/of om je huidige hypotheekvorm in te ruilen voor een andere hypotheekvorm. Sinds begin 2022 zijn de hypotheekrentes sterk gestegen, maar nog steeds kan het oversluiten van je hypotheek voordeel opleveren. Wij kunnen voor je uitrekenen of het oversluiten voor jou verstandig is.
Bij het afsluiten van een hypotheek spreek je met de geldverstrekker vaak een vaste rente af voor een bepaalde periode. Binnen deze periode kan blijken dat het verstandig is om toch een andere keuze te maken dan afgesproken. Door het oversluiten voorkom je dat je vastzit aan een contract dat niet meer goed bij jou past. Blijf niet om de verkeerde redenen zitten met een hypotheek als je het beter kunt regelen in een nieuwe hypotheek.
Wat houdt het oversluiten van een hypotheek in?
Bij het oversluiten van je hypotheek sluit je een nieuwe hypotheek af, en met de nieuwe hypotheek zorg je voor het aflossen van de bestaande hypotheekschuld. Bij het oversluiten breek je eigenlijk het contract open met je huidige bank. Je hebt bijvoorbeeld 8 jaar geleden een hypotheek afgesloten met een vaste hypotheekrente voor 10 jaar. Het oversluiten kies je vaak voor als het om financiële redenen verstandiger is om van je huidige hypotheek afscheid te nemen. Je betaalt in jouw huidige hypotheek bijvoorbeeld een veel te hoge hypotheekrente. Of je hebt nu een groot deel van de hypotheek aflossingsvrij, en je kiest toch liever voor een hypotheekvorm waarin je aflost. Bij het oversluiten betaal je vaak wel een boeterente.
Wist je dat je geen boeterente betaalt als jouw rentevast periode afgelopen is? Je kunt dan boetevrij overstappen naar een goedkopere hypotheek met betere voorwaarden.
Waarom een hypotheek oversluiten?
Je kiest alleen voor het oversluiten als het jou voordeel oplevert. Onze hypotheekadviseurs kunnen in een vrijblijvend gesprek berekenen hoeveel voordeel het oversluiten jou oplevert. Er zijn meerdere redenen voor het oversluiten van je hypotheek. De belangrijkste reden is het profiteren van de lage hypotheekrentes ten opzichte van je huidige hypotheek. Daarnaast kun je de lage rente ook gelijk weer voor een lange periode vastzetten. Je zet de rente bijvoorbeeld voor de volledige resterende looptijd vast.
Door het oversluiten kun je jouw maandlasten ook sterk verlagen. Er zijn verschillende manieren voor om dit doel te bereiken. Het is in sommige gevallen mogelijk om de maandlasten met honderden euro’s per maand te verlagen.
Kan het oversluiten voor jou uit? Je kunt het voor jezelf in een paar stappen berekenen op onze website.
Hoe kan ik mijn huidige hypotheek oversluiten?
Het oversluiten van je hypotheek betekent dat je een nieuwe hypotheek afsluit. De nieuwe geldverstrekker gaat jouw huidige hypotheek afbetalen. Wij vragen documenten bij jou op over bijvoorbeeld de hoogte van het inkomen, het huis wordt opnieuw getaxeerd en voor het afsluiten van de nieuwe hypotheek moet je ook weer naar de notaris. Dit zorgt voor kosten, maar als het voordeel van het oversluiten groter is dan de nadelen, kies je toch voor het oversluiten van je hypotheek. Alles wat er geregeld moet worden, nemen wij van jou over.
Welke kosten komen hierbij kijken?
Je maakt kosten voor het oversluiten. Daarom maken onze hypotheekadviseurs ook eerst een berekening voor jou om erachter te komen of het financieel voordeel groter is dan het financieel nadeel. Hieronder staan de kosten waar je van uit kunt gaan. Mogelijk maak je niet al deze kosten werkelijk. Dat is namelijk verschillend per geval. Het gaat om de volgende kosten:
- Boeterente – De huidige geldverstrekker gaat het financieel nadeel die zij hebben door het oversluiten bij jou in rekening brengen. De hoogte van deze kosten is bijvoorbeeld afhankelijk van de hoogte van je hypotheekschuld en de resterende looptijd van je rentevast periode.
- Kosten hypotheekadvies – Voor het oversluiten van je hypotheek rekenen wij kosten. Hoe hoog deze kosten zijn, kunnen wij samen met jou berekenen.
- Taxatiekosten – De nieuwe geldverstrekker wil weten wat de huidige waarde van je huis is. Op deze manier krijgt de geldverstrekker inzicht in het risico die ze lopen.
- Notariskosten – De hypotheek wordt gekoppeld aan het onderpand (huis). Het vestigen van een hypotheek op een huis gaat altijd via een notaris.
- Kosten van NHG – Voldoe je aan de condities voor Nationale Hypotheek Garantie? Dan kun je korting krijgen op de hypotheekrente. Hier betaal je eenmalig 0,6% aan kosten voor.Wat de totale kosten worden, kunnen wij nauwkeurig voor jou berekenen. De totale kosten hangen sterk af van de hoogte van de boeterente.
Waar dien ik rekening mee te houden bij het oversluiten?
Of het oversluiten uit kan, kom je alleen achter na het uitzoeken van de mogelijkheden. Het is namelijk meer dan rentes vergelijken. Na het oversluiten wil je lage maandlasten en je wilt de hypotheekvorm die het beste bij jou en bij jouw toekomstplannen past. Als het jouw doelstelling is om vrij van hypotheek te zijn zodra je met pensioen gaat, moet de nieuwe hypotheek hierop afgestemd worden. Andere belangrijke aandachtspunten bij het oversluiten zijn:
- De voorwaarden van de hypotheek moeten goed zijn. Is de hypotheek bijvoorbeeld mee te verhuizen naar een volgende koopwoning?
- Zijn de nieuwe hypotheeklasten nog betaalbaar bij overlijden of het arbeidsongeschikt raken van een van de huiseigenaren?
- Zijn de voordelen van het oversluiten groot genoeg?
- Kies je in je nieuwe hypotheek weer voor dezelfde soort hypotheek?
Boeterente bij het oversluiten
Bij het afsluiten van een hypotheek spreek je een vaste rente af met de geldverstrekker voor een bepaalde periode. Dit wordt de rentevast periode genoemd. Van een stijging van de hypotheekrentes heb je dan geen last en van een daling van de rentestanden profiteer je niet meer. Het vastzetten van de hypotheekrente geeft je de zekerheid van vaste maandlasten. Bij het openbreken van de rentevast periode gaat de geldverstrekker jou een boeterente rekenen. Dat gebeurt alleen als de bank een nadeel heeft door het openbreken van het contract. Deze boeterente nemen wij mee in de overweging of het oversluiten verstandig is. Je sluit dus alleen over als de baten groter zijn dan de lasten.
Fiscale gevolgen van het oversluiten van je hypotheek
De kosten die je maakt voor het oversluiten zijn gedeeltelijk aftrekbaar. Een deel van de kosten krijg je dus terug van de Belastingdienst. Ook de boeterente is aftrekbaar, want dit zijn eigenlijk rentekosten die je in één keer verrekent. Kiezen voor een andere hypotheekvorm kan ervoor zorgen dat de aftrekbaarheid van de betaalde hypotheekrente wordt aangetast, maar dat is niet altijd het geval. Hierbij maakt het ook nog verschil wanneer de hypotheek is afgesloten. In jouw gesprek met onze hypotheekadviseur laten we jou niet alleen zien wat de financiële gevolgen van het oversluiten zijn. Ook brengen we inzicht in de fiscale gevolgen en we berekenen gelijk wat je na het oversluiten ongeveer terugkrijgt van de Belastingdienst.
Soorten hypotheken en de invloed op het oversluiten
Tot 1 januari 2013 was het recht op hypotheekrenteaftrek niet afhankelijk van de hypotheekvorm die je had. Met bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek of een beleggingshypotheek had je ook recht op hypotheekrenteaftrek. Sinds 1 januari 2013 moet in nieuw afgesloten hypotheken een maandelijkse aflossing verwerkt zitten om recht te hebben op het fiscaal voordeel.
Met een hypotheek van vóór 1 januari 2013 kun je gebruik maken van het overgangsrecht. Door dit recht kun je ook in jouw nieuwe hypotheek hypotheekvormen toepassen die je ook al in je huidige hypotheek hebt, zonder het recht op hypotheekrenteaftrek te verliezen.
De hoogte van de boeterente hangt af van meerdere factoren. De boeterente is hoog als het verschil tussen jouw rente en de huidige hypotheekrentes groot is. De hoogte van de boeterente hangt ook af van de resterende looptijd van je huidige rentevast periode. Met nog maar een looptijd van een paar maanden, zal de boeterente lager uitvallen dan met een resterende looptijd van meerdere jaren.
Je hypotheek oversluiten is niet altijd gunstig. Maak daarom een afspraak met een onafhankelijk hypotheekadviseur om te laten berekenen of het oversluiten voor jou uit kan. Na dit vrijblijvende gesprek weet je hoeveel je kunt besparen en welke kosten je kunt verwachten voor het oversluiten van je hypotheek.
Je kunt jaren vóór de einddatum van je rentevast periode jouw hypotheek oversluiten. Een lange periode vóór de einddatum van de rentevast periode kan er wel voor zorgen dat je een hoge boeterente betaalt bij het oversluiten van je hypotheek.
De hypotheekrentes zijn in de afgelopen maanden sterk gestegen. Ondanks de hogere rente kan het oversluiten van je hypotheek vaak toch nog uit. Vooral als jouw huidige hypotheekrente hoger is dan de huidige rentes. Een extra voordeel van het oversluiten is dat je een naar verhouding lage rente weer voor een lange periode vast kunt leggen.
Bij het bereiken van de einddatum van de rentevast periode, kun je zonder het betalen van een boeterente overstappen naar een andere geldverstrekker. Jaarlijks kun je ook boetevrij aflossen. In veel hypotheken is vastgelegd dat je boetevrij tussen 10% en 20% van de oorspronkelijke hypotheekschuld extra kunt aflossen.
De waarde van je woning moet voldoende zijn om je hypotheek over te sluiten. Er zijn twee manieren voor het vaststellen of er voldoende waarde in het huis zit, namelijk door het laten taxeren van een huis of door een recente WOZ-aanslag. Gebruik maken van een WOZ-aanslag neemt de geldverstrekker genoegen mee, wanneer je hypotheek lager is dan 60% van de WOZ-waarde. Er zijn ook banken die altijd een taxatie vragen.
Het Florijnhuys helpt je graag!
Op zoek naar financieel advies voor je eigen woning of beleggingspand? Bel dan voor meer informatie naar 050 – 211 08 52 of vul ons contactformulier in via onderstaande knop.
