Scheiden en hypotheek
Ga je scheiden en zit je nog met veel vragen over de gezamenlijke eigen woning? Wij kunnen het ons voorstellen. De eigen woning heeft speciale aandacht nodig door de sterk gestegen huizenprijzen in de afgelopen jaren. Wie krijgt wat en is het mogelijk dat één van beide ex-partners in het huis blijft wonen? Wij lichten de opties bij scheiden toe.
Bij een scheiding kan de eigen woning een heet hangijzer zijn. Het huis heeft waarschijnlijk een flinke overwaarde waar beide ex-partners recht op hebben. Ook samenwonende partners die gezamenlijk een huis hebben, moeten onderling bespreken wat er met de woning gaat gebeuren als ze uit elkaar gaan. De hypotheek overnemen na een scheiding is bijvoorbeeld mogelijk.
Wie heeft recht op hoeveel van de overwaarde bij een scheiding?
Huwelijkspartners die in gemeenschap van goederen getrouwd zijn, zijn ieder voor 50% eigenaar van het huis. Bij een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden kan er een andere verdeling zijn. Ook samenwoners kunnen een andere eigendomsverhouding hebben. Ben je na 1 januari 2018 getrouwd en ben je niet naar de notaris geweest voor het opstellen van huwelijkse voorwaarden? Dan ben je gehuwd in beperkte gemeenschap van goederen. Dit kan weer gevolgen hebben voor de verdeling van de woning en de overwaarde.
Voor de toelichting van de mogelijkheden, gaan we uit van een eigendomsverhouding van 50/50. Deze verdeling komt namelijk het vaakst voor.
Er zijn 3 mogelijkheden met de eigen woning bij een scheiding
Nadat je besloten hebt om te scheiden, wil je het liefst zo snel mogelijk de financiële zaken afronden. Voordat het zover is moeten jullie eerst kiezen uit de verschillende mogelijkheden met het huis. De mogelijkheden verdelen we onder in 3 opties:
- Optie 1: Hypotheek overnemen na scheiding (uitkopen partner)
- Optie 2: Huis in de verkoop zetten
- Optie 3: Huis verhuren na scheiding
Bij alle 3 de opties heb je ondersteuning nodig van een hypotheekadviseur. Graag nodigen wij jou uit bij ons op kantoor om de verschillende opties door te spreken.
Optie 1: Hypotheek overnemen na een scheiding
Als een van beide het huis op naam wil hebben, moet de ex-partner verwijderd worden als eigenaar en worden uitgekocht. De helft van de overwaarde in het huis is eigendom van de vertrekkende partner. De partner die in het huis blijft, kan voor het uitkopen van de ex een aanvullende hypotheek afsluiten. Je partner uitkopen kan zorgen voor te hoge maandlasten, waardoor het op eigen naam krijgen van de gezamenlijke woning niet lukt.
Geldverstrekkers zijn bereid om ruimhartiger te denken bij een hypotheek overnemen na een scheiding. Met ondersteuning van een onafhankelijk hypotheekadviseur heb je namelijk de mogelijkheid om goed onderbouwd toch een hypotheek te krijgen waarmee jij je partner uitkoopt. Dit wordt ook wel de explain-regeling. Wij helpen jou graag bij het rondkrijgen van de financiering. Je partner uitkopen in termijnen is ook mogelijk.
Voorbeeld
Alex en Lydia bezitten gezamenlijk (50/50) een woning met een waarde van €400.000. Er zit nog een hypotheek op het huis van €150.000. Lydia wil graag het huis op haar naam zetten en Alex uitkopen. De overwaarde in het huis bedraagt: €400.000 – €150.000 = €250.000. Alex heeft dus recht op de helft van de overwaarde. Lydia plant een afspraak in met haar onafhankelijk hypotheekadviseur om te bespreken of het haar lukt om de helft van de overwaarde te financieren in een hypotheek. Hiervoor heeft ze dus een extra hypotheek nodig van: €250.000 / 2 = €125.000.
Optie 2: Huis in de verkoop zetten
Vaak wordt de eigen woning gekocht afgestemd op twee inkomens. Na een scheiding valt één inkomen weg en beide partners hebben ook nog recht op ieder de helft van de overwaarde. Hierdoor kan verkopen van het huis de enige optie zijn. Na verkoop van het huis krijgen de ex-partners de helft van de overwaarde na verrekening van de gemaakte kosten. Beide partners krijgen een eigenwoningreserve op naam.
Wat is een eigenwoningreserve?
De overwaarde die je krijgt na het verkopen van je huis is vrij besteedbaar, behalve als je binnen drie jaar weer een huis koopt. Bij koop van een ander huis gaat de Belastingdienst ervan uit dat je de uitgekeerde overwaarde gebruikt voor het kopen of het verbouwen van je volgende koopwoning. Als je de eigenwoningreserve (overwaarde) niet gebruikt voor de volgende koopwoning, heb je voor de hypotheek op het nieuwe huis geen volledig recht op hypotheekrenteaftrek. Deze aanmoediging om de overwaarde weer te investeren vervalt na drie jaren na het verkopen van je huis.
Optie 3: Huis verhuren na scheiding
Na een scheiding kunnen jullie er ook voor kiezen dat één van beide in het huis blijft wonen. De partner uitkopen is de meest logische optie, maar verhuren aan de ex is ook een optie. Met een dergelijke regeling kun je ook nog twee jaren blijven profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Als de ex huur betaalt, hoeft de ontvangende partner deze huurinkomsten niet op te geven. Betaalt de ex geen huur? Dan krijgt hij of zij gratis woongenot. De partner die de hypotheeklasten draagt kan het eigenwoningforfait van de belasting aftrekken als betaalde partneralimentatie.
Een tweede mogelijkheid is de gezamenlijke woning als investering houden en deze te verhuren. Voor de meeste huiseigenaren is de mogelijkheid er niet. In dat geval moet je namelijk over voldoende inkomen beschikken om de hypotheeklasten van deze woning te dragen en om voor jezelf nog een woning te huren of te kopen.
Welke optie je ook kiest, ondersteuning van een kundig hypotheekadviseur is onmisbaar. Wij kunnen samen met jou en jouw ex uitwerken wat de best mogelijke optie is en wat er financieel haalbaar is.
Wat er met je hypotheek gaat gebeuren na het scheiden is afhankelijk van wat jullie wensen zijn en van de mogelijkheden. Je ex-partner uitkopen en zelf in het huis blijven wonen is een mogelijkheid. Door te verkopen krijgen beide huiseigenaren de overwaarde uitgekeerd. Samen met jouw hypotheekadviseur kun je de opties bespreken.
Na een scheiding betalen de eigenaren de hypotheek. Als de hypotheek op twee namen staat, zijn de beide partners aan te spreken voor de betaling van de hypotheeklasten. De geldverstrekker heeft de mogelijkheid om het volledige bedrag in rekening te brengen bij één van beide. Na het uitkopen van één van beide, vervalt voor de uitgekochte ex-partner ook de verplichting om de hypotheeklasten te betalen.
Na een scheiding kun je de hypotheek overnemen. Na het uitkopen van je ex-partner komen het huis en de hypotheek op jouw naam. Voor het uitkopen van je ex, kun je een extra hypotheek op het huis vestigen.
Het uitkopen is niet verplicht bij een scheiding. Zolang de ex niet is uitgekocht, blijf je samen met je ex de eigenaar van het huis en zijn jullie beide verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheeklasten. Om de woning op je eigen naam te krijgen, is het uitkopen van de ex-partner noodzakelijk.
De restschuld na het verkopen van je huis na een scheiding is een gezamenlijk probleem van jou en van jouw ex-partner. Na verkoop gaat de bank het geld verhalen op de voormalige eigenaren van het huis. De bank mag zelf kiezen bij wie ze de restschuld verhalen. Met een NHG-hypotheek bestaat er onder voorwaarden recht op kwijtschelding van de restschulden.
Na een scheiding is de overwaarde in de woning een gezamenlijk bezit van de huiseigenaren. Als jullie ieder voor 50% eigenaar zijn, hebben jullie allebei recht op de helft van de overwaarde. Na verkoop van het huis kunnen jullie de waarde verdelen. Blijft een van beide in het huis wonen? Dan moet de partner die het huis op naam krijgt de ex-partner uitkopen.
